تحلیل اقتصادی ارتقاء زیست‌پذیری مجتمع‌های مسکونی انبوه با به‌کارگیری رهیافت مشارکت عمومی-خصوصی(محله بهار شهر اصفهان)

نوع مقاله : علمی - پژوهشی

نویسندگان

• فرزانه دهقانی گیشی ¹
• داریوش مرادی ²

¹ کارشناس ارشد برنامه ریزی شهری، گروه شهرسازی، دانشکده معماری و شهرسازی، دانشگاه هنر اصفهان، اصفهان، ایران

² دانشگاه شهید بهشتی

https://doi.org/10.22067/jgusd.2021.68846.1017

چکیده

افزایش مجتمع­های مسکونی انبوه، افزون­بر پاسخ به نیاز فعلی مسکن، مشکلی برای نوسازی در آینده­ی شهرها می­باشد. فرسودگی، افت زیست­پذیری یک مجموعۀ مسکونی آپارتمانی (همچون محلۀ بهار در جنوب شهر اصفهان) و اختلافات مالکیتی  ناشی از آن، تهدیدهایی برای ورود سرمایه­گذاران به­منظور نوسازی می­باشد. در این مقاله با هدف به‌کارگیری ظرفیت‌های رهیافت مشارکت عمومی-خصوصی به­منظور ارتقاء زیست‌پذیری در مجموعه مسکونی انبوه محلۀ بهار برپایۀ سودآوری برای بخش خصوصی، پشتیبانی بخش عمومی از ارزش‌ها و منافع بخش خصوصی، ایجاد فضای رقابتی و بیشینه نمودن منافع مشترک بخش‌های عمومی و خصوصی، یک پژوهش کاربردی دوگانۀ توصیفی-تحلیلی در دستورکار قرار گرفته است. با انجام تحلیل‌هایی چون تحلیل ذینفعان برپایۀ ماتریس قدرت-منفعت، تحلیل متون مدون و تحلیل نظرات ذینفعان کلیدی، گزینه‌های چهارگانۀ ساخت‌وساز در زمینه سرمایه‌گذاری برای ارتقاء زیست‌پذیری در مجتمع‌های انبوه مسکن در محلۀ بهار اصفهان برپایۀ رهیافت مشارکت عمومی-خصوصی طراحی و با تحلیل ارزش خالص فعلی[1] و تحلیل نرخ بازده داخلی[2] میزان سودآوری هر یک از گزینه­های پیشنهادی محاسبه شده است. یافته‌های برآمده از تحلیل‌ تمایل توسعه­گران بخش مسکن، برای اختیار هر یک از گزینه‌های سودآور برای ارتقاء زیست‌پذیری نشان می‌دهند تشکیل تعاونی (همکاری گروهی)، ارائه مستندات توسط هیأت مدیره مجتمع­های مسکونی انبوه (شفافیت)، اعطای تراکم بیشتر از تراکم پیشنهادی از سوی کمیسیون ماده 5 (ارزش افزوده)، خروج همه مالکان از پروژه و خرید کلیه واحدهای مسکونی از مالکان مهم‌ترین شرایط سرمایه­گذار بخش خصوصی برای ورود به فرایند مشارکت با بخش عمومی در راستای ارتقاء زیست­پذیری مجتمع­های مسکونی در محله بهار هستند.
 
[1]. Net present value (NPV)
[2]. Internal rate of return (IRR)

کلیدواژه‌ها

• رهیافت مشارکت عمومی-خصوصی
• زیست پذیری
• مسکن انبوه
• شهر اصفهان
• محله بهار

20.1001.1.25383531.1400.8.2.5.1

عنوان مقاله [English]

The Economical Analysis of Improving Viability of Mass Residential Complexes using Public-Private Cooeration Approach (Case Study: Bahar Neighborhood of Isfahan)

نویسندگان [English]

• Farzaneh Dehghani ¹
• Daryoush Moradi ²

¹ Master of Urban Planning, Department of Urban Planning, Faculty of Architecture and Urban Planning, Isfahan University of Arts, Isfahan, Iran

² Shahid Beheshti University  

چکیده [English]

The increase in mass housing complexes meets the current housing needs but creates many problems for renewing cities in future. The threats of investers for renovation are city wornout, declining viability of an apartment complexs such as Bahar neighborhood in the south of Isfahan, and the property disputes. This descriptive-analytical study was done with the aim of using all the capacities of the public-private cooperation approach to improve the viability of Bahar neighborhood complex regarding being profitabile for the private sector, having the support of public sector for the values and interests of private sector, making a competitive ground, and maximizing the common interests of public and private sectors.  By analyses such as stakeholder analysis using power-benefit matrix, the analysis of compiled texts and perspectives of key stakeholders, the four construction options regarding investment for improving the livability in mass residential complexes in Bahar neighborhood of Isfahan based on public-private cooperation approach were done and using Net Present Value (NPV) and Internal Rate of Return (IRR), the profitability of all proposed options were calculated. The results of the analysis of the tendency of the developers of housing sector to have any profitable options for improving the viability showed that the formation of cooperative groups (group cooperations), providing documents by the managing board of mass housing complexes (transparency), giving more construction space than what Commission of Article 5 allows (added value), withdrawal of all property owners from the project and bying all residential units from the owners are the most significant conditions of investors of private sector for cooperating with the public sector for improving the viability of residential complexes in Bahar neighborhood.

کلیدواژه‌ها [English]

• Public-Private Cooperation
• Sustainability
• Mass Housing
• Isfahan
• Bahar Neighborhood

مراجع

1. آقاقوام، م. (1392). مشارکت­های بخش عمومی وخصوصی اصول سیاست­گذاری وتأمین مالی. تهران: پیک نور.
2. سعیدنیا، ا. (1383). نظام مراکز شهری/ فضاهای مسکونی، کتاب سبزشهرداری­ها. جلدچهارم، تهران: انتشارات سازمان شهرداری­ها ودهیاری­های کشور.
3. دفتر مطالعات کاربردی و امور ترویجی. (1394). مجموعه قوانین ومقررات بازآفرینی شهری پایدار. تهران: شرکت مادر تخصصی عمران وبهساری شهری ایران.
4. کلانتری خلیل آباد، ح.، و پوراحمد، ا. (1385). فنون وتجارب برنامه­ریزی مرمت بافت تاریخی شهرها. تهران: انتشارات جهاد دانشگاهی.
5. شریف زادگان، م. ح.، دهقان، ع.، و فتحی، ح.(1390). ﺑﺮرﺳﯽ ﺳﺎزوﮐﺎر اﺷﺘﺮاک ﺑﺨﺶ ﻋﻤﻮﻣﯽ وﺧﺼﻮﺻﯽ درﻧﻮاﺣﯽ دﭼﺎراﻓﺖ ﺷﻬﺮی نمونه موردی بافت فرسوده منطقه 15 شهر تهران. نشریه اینترنتی نوسازی، 2(1301)، 14-1.
6. شهرداری اصفهان. (1395). آمارنامه شهرداری اصفهان. اصفهان: شهرداری اصفهان. تاریخ دسترسی 6/9//1399. isfahan.ir
7. شهرداری اصفهان. (1390). ضوابط ومقررات شهرسازی وساختمانی طرح تفصیلی سوم. اصفهان: شهرداری اصفهان. تاریخ دسترسی 2/10/1399. isfahan.ir
8. صرافی، م.، محمدی، ک.، رضویان، م. ت.، و غلامحسینی، ا. (1393). شراکت بخش­های عمومی- خصوصی درنوسازی بافت فرسوده منطقه9 شهرداری تهران. فصلنامه اقتصادومدیریت شهری، 8، 130-111.
9. مهندسین مشاور آتک. (1388). مطالعات طرح تفصیلی منطقه 6 شهر اصفهان. اصفهان: اداره کل راه و شهرسازی اصفهان

 

10. Ahadzie, D., Proverbs, D., & Poku, S. (2014). Competencies required of project managers at the design phase of mass house building projects. International Journal of Management, 32(6), 958-969.
11. Ahmed, , El-Halafawy, A., & Amin, A. (2019). A critical review of urban livability. European Journal of Sustaiable Development, 8(1), 165-182.
12. Albornoz, V., Galera, A., & Millan, J. (2018). Is it correct to use the internal rate of return to evaluate the sustainability of investment decisions in public private partnership projects? Madrid: Escuela Técnica Superior de Ingenieros de Caminos, Universidad Politécnica de Madrid.
13. American Institute of Architects (AIA). (2010). Promoting Livable Communities. Retrieved from www.aia.org at 5/9/2021
14. American Associatiom of Retired Persons (AARP). (2013). aarp.org at 5/9/2021
15. Bernos, D., & Duarte, J. p. (2009). An integrated system for providing mass customized housing. Automation in Construction, 18(3), 310-320.
16. Boxmeer, B., & Beckhoven, E. (2005). Public-private partnership in urban regeneration: A comparison of Dutch and Spanish PPPs. European Journal of Housing Policy, 5, 1-16.
17. Deb, A. (2016). Viability of public-private partnership in building affordable housing. Singapore: 2nd Annual International Conference on Urban Planning and Property Development (UPPD).
18. Kwofie, E., Adinyira, E., & Ahadzie, D. (2015). Gaps in construction project team communication performance measuremen. Sydney: RICS COBRA 2015 Confrence.
19. Kwofie, T., Fugar, F., Adinyira, E., & Ahadzie, K. (2014). Identification and classification of the unique features of mass housing projects.  Journal of Construction Engineering. (2), 1-1.
20. Landry, Ch. (2000). Urban vitality: A New source of urban competitiveness, prince claus fund journal, ARCHIS issue Urban Vitality / Urban Heroes. scirp.org at 29/7/2021
21. Li, X., Yang, H., Li, W., Chen, Zh. (2016). Public-private partnership in residential brownfield redevelopment: case studies of Pittsburgh. Science Direct, (145), 1534-1540.
22. Love, L., Smith, P., & Davis, P. (2015). Life Cycle critical success factors for public-private partnership infrastructure projects. Journal of Management Engineering, 31(5), 401-407.
23. Mitchel, R. k., Agle, B. R., & Wood, D. J. (1997). Towarg a theory of stakeholder identification and salience: defining the principle of who and what really counts. Academy of Management Review, 853-886.
24. Osei-Kyei, R. C., & Chan, A. (2015). Review of studies on the critical success factors for public-private partnership(PPP) projects from 1999-2013. International Journal of Project Management, 33(6), 1335-1346
25. Risom, J. (2016) .Livabilitization: Numbing the urban experience. Retrieved from http://gehlpeople.com/blog/livabilitization-numbing-the-urban-experience.
26. Ross. T., & Yan. J. (2015). Comparing public-private partnerships and traditional procurement:Effectively Vs. Flexibility. Journal of Comparative Policy Analysis, 17, (5), 448-466.
27. Singh, A., Shrivastava, P., & Kambekar, A. R. (2019). Financial risk assessment of public private partnership project. Slovenia: International Conference Workshop Residential Environments and People.
28. Tereci, A. (2017). Importance of social sustainability at the mass housing projects. 3rd International Confrence on New Trends in Architecture and Interior Design. Helsinki, Finland: Proceedings Book.
29. Verweij, S., & Meerkerk, I. (2021). Do public-private partnerships achieve better time and cost performance than regular contracts? Public Money and Management, 41, 286-295.
30. Voordijk, J. T., De Boer, S. J., & Van Der, W. (2009). Public-private partnerships in low-cost housing, a case study in Nakuru, Kenya. https://essay.utwente.nl/68863/
31. Wang, H., Xiong, W., Wu, G., & Zhu, D. (2018). Public-private partnership in public administration disipline: a literature review. Public Management Review, 20(2), 293-316.